Liebe Leserinnen und Leser,
ich freue mich Ihnen heute die Juli Ausgabe meines Blogs Apropos Apotheke zu schreiben, in der ich mich den „Fallstricken“ des Gewerbe-Mietvertrages widmen möchte.
Der Mietvertrag für Ihre Apotheke spielt eine ganz zentrale Bedeutung bei der Berechnung des Kaufpreises. Er stellt gewissermaßen die „Besitzurkunde“ dar und ist somit insbesondere auch bei der Ermittlung des Good Wills der Apotheke entscheidend. Für den Verkäufer einer Apotheke bedeutet dies, dass die Apotheke ohne einen längerfristigen Mietvertrag, idealerweise mit Verlängerungsoptionen, quasi unverkäuflich ist. Treten Sie also rechtzeitig in Verhandlungen mit Ihrem Vermieter ein und versäumen Sie keine Fristen im Rahmen vereinbarter Optionen, um „böse Überraschungen“ zu vermeiden. Auch für die finanzierende Bank des Käufers spielt der Mietvertrag eine entscheidende Rolle, da im Rahmen seiner Laufzeit auf Basis der Ertragsprognose ein in Anspruch genommener Kredit restlos getilgt werden muss.
Ungeachtet der geschilderten Themenstellungen erfordert die aktuelle Situation eine differenzierte Sichtweise althergebrachter Sichtweisen. Zum einen gilt es die Laufzeit des Mietvertrages vor dem Hintergrund der Zukunftsprognose des Standortes sorgfältig abzuwägen, d.h. unter Umständen können auch (sehr) kurzfristige Laufzeiten (1 Jahr) mit der Option der jährlichen Verlängerung im Bereich kleinerer Umsatzklassen sinnvoll sein. Zum anderen sollte auch der Mietzins vor dem Hintergrund der Auswirkungen der Pandemie (zunehmender Leerstand) einer kritischen Würdigung unterzogen werden, d.h. auch eine -lange Zeit- nicht vorstellbare Mietsenkung in der -ehemals- guten Frequenzlage ist nicht ausgeschlossen.
Bei den geschilderten Überlegungen sollten Sie sich immer bewusst sein, dass Sie als Apotheker/in eingetragener Vollkaufmann/-kauffrau sind und somit nach dem Abschluss eines Gewerbemietvertrages auch keine besonderen Schutzrechte genießen oder um es mit den alten Lateinern zu sagen: „Pacta sunt Servanda“.
Auf Basis meiner jahrzehntelangen Marktexpertise im Bereich des Apothekenmarktes gepaart mit der zusätzlich erworbenen Sachkenntnis des Immobilienmaklers (IHK) stehe ich Ihnen als Ihr Apo Professional jederzeit gerne mit Rat und Tat zur Seite, wenn Sie fachmännischen Rat in diesen Fragestellungen benötigen.
Auf bald, mit den besten Grüßen
Ihr
Heiko Senfleben
